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Vielleicht ist eine Erbschaft angefallen und Sie zahlen bereits Grundsteuer und Nebenkosten für eine Immobilie, die Sie nicht bewohnen. Vielleicht zwingt eine Trennung zur schnellen Klärung der gemeinsamen Eigentumsverhältnisse. Oder ein Renovierungsstau steht fest, den weder Sie selbst finanzieren noch einem Kaufinteressenten am freien Markt zumuten wollen. In all diesen Situationen ist die erste Frage nicht: „Was ist die Immobilie wert?" – sondern: „Wann muss das erledigt sein?"
Genau das ist der Ausgangspunkt für einen Direktankauf. Und genau dort liegt auch der Haken: Geschwindigkeit und Transaktionssicherheit kosten etwas – in aller Regel ein Stück des erzielbaren Marktpreises. Dieser Artikel erklärt, wie dieser Unterschied entsteht, wann er sich trotzdem lohnt – und wann nicht.
Ein Direktkäufer – ob privates Ankaufsunternehmen, Bestandshalter oder institutioneller Investor – kauft im eigenen Namen, ohne Bieterverfahren und mit gesicherter Finanzierung. Das klingt einfach, hat aber strukturelle Konsequenzen für den Preis:
Der Abschlag gegenüber dem Marktpreis ist kein Willkürakt – er ist der Preis, den der Käufer für das Risiko berechnet, das er übernimmt. Ob dieses Angebot fair ist, lässt sich ohne Vergleichswert nicht beurteilen.
In Bayern sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bei den Landratsämtern und kreisfreien Städten angesiedelt. Sie veröffentlichen regelmäßig Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte mit aggregierten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Diese Daten sind öffentlich zugänglich über das BORIS-Bayern-Portal des Landesamts für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
Das ist der erste Schritt, bevor Sie ein Direktangebot annehmen oder ablehnen: Wer den Marktpreis nicht einordnen kann, kann auch den Abschlag nicht beurteilen.
Bayern ist kein einheitlicher Markt. Im Münchner Stadtgebiet und in den umgebenden Landkreisen – München, Dachau, Ebersberg, Fürstenfeldbruck, Starnberg – bewegen sich Grundstückswerte in einer anderen Dimension als in strukturschwachen Lagen Ostbayerns oder in dünn besiedelten Teilen Unterfrankens. Ein pauschaler Abschlagsprozentsatz ohne regionalen Bezug ist keine seriöse Bewertungsgrundlage.
Ebenso unterschiedlich ist die Markttiefe: In sehr gefragten Münchner Lagen kann ein Bieterverfahren tatsächlich über dem Schätzwert landen; in einem Objekt mit erheblichem Sanierungsbedarf in einer Gemeinde mit hohem Leerstand fehlen möglicherweise die Bieter, die diesen Wettbewerb erzeugen. Dann ist der Direktkäufer nicht billig – er ist der einzige, der kauft.
Eine geerbte Immobilie, die nicht selbst genutzt wird, verursacht ab dem ersten Tag Kosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, gegebenenfalls Hausgeld bei Wohnungseigentum, laufende Wartung. Ist die Erbengemeinschaft über mehrere Personen oder Bundesländer verteilt, steigt der organisatorische Aufwand weiter. Je länger das Objekt im Bestand bleibt, desto mehr frisst der Halteaufwand vom späteren Erlös. In dieser Situation ist der Zeitvorteil des Direktankaufs real und kalkulierbar.
Wenn eine Immobilie im Rahmen einer Trennung auseinandergesetzt werden muss, hängt oft mehr daran als der Verkaufserlös: ein laufendes Darlehen, das weiter bedient werden muss; ein Scheidungsverfahren, das stockt, solange der Werteausgleich offen ist. Ein Direktankauf mit verlässlichem Zeitplan schafft für alle Beteiligten Planungssicherheit. Hinweis: Die konkrete steuerliche und rechtliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab – lassen Sie das von einem Fachanwalt oder Steuerberater prüfen.
Ein Objekt mit erheblichem Renovierungsbedarf vermarktet sich am freien Markt schwierig: Viele Kaufinteressenten schrecken vor unbekanntem Aufwand zurück; Banken finanzieren solche Objekte konservativer. Ein erfahrener Direktkäufer kalkuliert den Sanierungsbedarf ein – er muss ihn nicht fürchten, weil er Erfahrung und Finanzierungstiefe dafür mitbringt. Das senkt den Angebotspreis, schafft aber einen Markt, der ohne ihn möglicherweise gar nicht zustande käme.
Wer selbst eine neue Immobilie kauft und den Verkaufserlös als Eigenkapital einplant, steht unter Zeitdruck. Ein Maklerverfahren, das sechs bis zwölf Monate dauert, kann eine Zwischenfinanzierung teuer machen oder den neuen Kauf gefährden. Der Geschwindigkeitsvorteil des Direktankaufs hat in diesem Fall einen konkreten, bezifferbaren Gegenwert.
Es gibt Situationen, in denen ein Direktankauf keinen Sinn ergibt – und in denen ein seriöser Gesprächspartner das auch sagt:
Wer Ihnen in diesen Situationen trotzdem zum Direktverkauf rät, hat hauptsächlich sein eigenes Interesse im Blick. Ein verlässlicher Partner sagt Ihnen, wenn der Zeitpunkt für einen Direktankauf unvorteilhaft ist.
Der Prozess beginnt mit einer Ersteinschätzung anhand der Basisdaten: Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand. Es folgt eine Besichtigung vor Ort – ohne Besichtigung gibt kein seriöser Direktkäufer ein verbindliches Angebot ab. Ein Angebot ohne vorherige Besichtigung ist kein Angebot, das Sie ernst nehmen müssen.
Nach der Besichtigung folgt das schriftliche Angebot. Es sollte den Kaufpreis, den vorgesehenen Übergabetermin und eventuelle Bedingungen – etwa Lastenfreiheit oder Mieterstand – klar benennen. Holen Sie wenn möglich einen unabhängigen Vergleichswert ein: den aktuellen Bodenrichtwert für Ihre Lage oder eine Einschätzung eines unabhängigen Sachverständigen. Das schützt Sie davor, eine Entscheidung zu treffen, die Sie nicht einordnen können.
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Notar wird in der Praxis meist vom Käufer beauftragt, handelt jedoch gegenüber beiden Parteien neutral. Er prüft Belastungen im Grundbuch, klärt Vorkaufsrechte – etwa der Gemeinde nach § 24 BauGB bei bestimmten Grundstücken – und wickelt den Kaufpreis auf Wunsch über ein Notaranderkonto ab. Die Grundbuchumschreibung erfolgt nach vollständiger Zahlung und Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises. (Stand: September 2026, Grunderwerbsteuergesetz. Orientierungshinweis – ersetzt keine steuerliche Beratung.)
Bei einem reibungslosen Direktankauf vergehen von der ersten Anfrage bis zur Schlüsselübergabe oft vier bis acht Wochen – vorausgesetzt, die wesentlichen Unterlagen liegen vor. In der Praxis ist das Fehlen von Dokumenten der häufigste Grund für Verzögerungen, nicht die Verhandlung selbst:
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Bayern arbeitet immozeit über Partner vor Ort – Ankaufsexperten, die die regionalen Märkte kennen, ob das München und das Münchner Umland ist, Augsburg und den Raum Schwaben, Nürnberg/Fürth/Erlangen in Mittelfranken oder ländliche Landkreise in Niederbayern, der Oberpfalz und Franken. Ein eigenes Büro in Bayern existiert nicht.
Was immozeit bietet, ist der Zugang zu diesem Partnernetzwerk und ein strukturierter erster Schritt, der Ihnen hilft, das Angebot einzuordnen – einschließlich der ehrlichen Einschätzung, wenn ein Direktankauf in Ihrer Situation nicht die beste Wahl ist.
Die ehrliche Antwort lautet: Der Preisunterschied zwischen einem Direktankauf und einem langen Bieterverfahren existiert und ist real. Er entsteht nicht aus Willkür, sondern aus der Struktur des Geschäfts – kein Wettbewerb, einkalkuliertes Risiko, gesicherte Geschwindigkeit. Wie groß er in Ihrem Fall ist, hängt von Lage, Zustand und Markttiefe ab und lässt sich erst nach einer konkreten Bewertung beurteilen.
Auf der anderen Seite der Rechnung stehen Haltekosten, Finanzierungskosten, Zeitaufwand und das Risiko, dass ein Bieterverfahren länger dauert als geplant oder keinen Abschluss bringt. Für Eigentümer in konkreten Lebenslagen – Erbschaft, Trennung, Sanierungsstau, Zeitdruck – ergibt sich daraus oft eine Entscheidung, die mehr ist als ein reiner Preisvergleich.
Wenn Sie diese Abwägung für Ihre Situation konkret durchdenken möchten: Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Kein Auftrag, keine Verpflichtung – nur eine erste Einschätzung ohne Umwege.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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